武汉旧房的翻新改造,需要注意什么? 旧房改建安置房转让的税收筹划
  • 作者:财税网
  • 发表时间:2020-06-16 08:30

武汉财税网今天告诉您“武汉将旧房作为改造安置房转让的税收筹划”以及“武汉旧房的翻新改造,需要注意什么?”相关问题。

《财政部、国家税务总局关于城镇国有工矿棚户区改造税收优惠政策的通知》(财税[2010]42号)第二条规定:“企业、事业单位、社会团体及其他组织将旧房作为房屋资源进行改造安置,其增值不超过扣除额20%的,免征土地增值税。”财税[2010]42号文第三条规定:“回购已分配安置房屋并继续用作安置房屋的管理单位,免征契税。”

根据《土地增值税暂行条例实施细则》等规定,只有“建造”普通标准住宅出售的纳税人,才能享受“免征土地增值税”的政策,其增值不超过扣除额的20%。非“施工”人员不能适用该政策。财税[2010]42号将该政策的适用范围扩大到“将旧房作为房屋资源进行改造安置”的企业、事业单位、社会团体和其他组织。

根据《财政部、国家税务总局关于经济适用住房和廉租住房租金税收政策的通知》(财税[2008]24号)的有关规定,到目前为止,企业、事业单位、社会团体和其他组织将旧房转让为廉租住房、经济适用住房和增值额不超过扣除额20%的危房的,免征土地增值税。企业、事业单位、社会团体和其他组织转让的旧房不用于上述三类房屋的,即使增值不超过扣除额的20%,也应按总增值征税。但是,如果管理单位回购分配的安置房,契税只能在继续用作“安置房”的情况下免除。如果被回购的已分配安置房不作为“安置房”使用,或者被回购的“房”不作为“已分配安置房”,如上述企业、事业单位、社会团体和其他组织转让旧住房,即使作为“安置房”使用,也不能适用上述契税免税政策。

“案例”

某企业因2010年6月搬迁,拟转让2005年购买的房屋。企业采购发票显示采购金额为300万元,已依法缴纳契税15万元(可提供契税完税证明)。目前,一家购物中心想在这里开一家连锁店,而一家重建的移民安置所的管理单位想将该房屋作为重建的移民安置所的住房来源。他们俩都出了500万元。企业转让的房屋不能取得评估价。请分析相关的土地增值税。

“分析”

(1)法律基础

根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号),纳税人转让旧房屋、旧建筑物不能取得评估价格但可以提供购买发票的, 《土地增值税暂行条例》第六条第(一)项规定的取得土地使用权的价款和第(三)项规定的旧房评估价,从购买之年起至转让之年止,每年可以加收5%的费用。 《国家税务总局关于土地增值税结算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)规定,计算抵扣项目时的“每年”从采购发票注明之日起至销售发票开具之日止,每12个月计算一年。超过一年,不足12个月但超过6个月的,可视为一年。

(2)土地增值税的处理

如果转移到商店,则:

1.扣除包括房地产原价和转让过程中的税费。房地产原价包括原房地产权属登记价格,以及转让方购买房地产时支付的印花税、契税、登记费和中介费。转让阶段的税费为转让方在转让阶段缴纳的营业税、印花税、城市建设税、教育费附加,以及房地产转让过程中支付的交易服务费和中介费,共计345万元。

2、加扣金额= 300×5%×5年= 75万元

扣款项目合计:345+75 = 420万元。

3.土地增值税= 500-420 = 80万元,增值税= 80 ÷ 420× 100% = 19.05%,土地增值税= 80× 30% = 24万元。

如果转让给管理单位,24万元以上的土地增值税可以免税,因为增值额不超过扣除额的20%。也就是说,企业、事业单位、社会团体和其他组织可以考虑将旧房转让为危房、廉租房和经济适用房,如果根据市场价格分析,旧房增值不超过扣除项目的20%,在满足当地政策条件的情况下,可以充分享受税收优惠政策,获得更多的收益。如果旧房增加值略高于扣除额的20%,则有计划降低转让价格,使旧房增加值不超过扣除额的20%空。

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