佛山土地增值税筹划案例 土地增值税规划的十种方法
  • 作者:财税网
  • 发表时间:2020-06-16 09:30

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据统计,在房地产企业的成本构成中,税收成本是仅次于土地价格和建筑安装成本的第三大成本。在预征税阶段,税收负担已达到销售额的8% ~ 12%。项目完成清算时,一般高达15% ~ 25%,一线城市将达到25%以上。如何减轻税收负担,控制相应的风险?这就要求房地产企业在税收筹划上更加努力。

对于房地产企业来说,传统的税收筹划侧重于土地增值税。土地增值税规划的总体思路是先降低增值额,再降低增值率,以达到少交甚至不交土地增值税的目的。土地增值税的规划方法主要有以下几种:

(一)根据税法规定,纳税人建造普通标准住宅出售,且增值额不超过扣除额20%的,免征土地增值税。从税收筹划的角度来看,企业可以选择适当的发展计划,避免因增长率略高于门槛而导致税收负担的增加。由于土地增值税实行四级累进税率,当增值税税率超过50%、100%和200%时,将适用更高的税率。企业可以利用土地增值税的临界点来计划和避免适用更高的税率。

(2)收入分散对于带装修及相关设备的房屋,可考虑分两次签订合同。首先,我们将与买方就严重损坏的房屋签订销售合同,然后我们将与买方签订设备安装和改造合同。经过这种处理后,房地产企业只对总的不良房屋销售合同缴纳土地增值税,从而达到节税的目的。

(3)、选择适当的利息扣除方法房地产企业贷款利息扣除限额分为两种情况,一种是在商业银行同期贷款利率的限额内扣除,另一种是根据税法规定在房地产开发成本的10%以内扣除。这两种抵扣方式为企业进行纳税筹划提供了空,企业可以根据实际情况选择较高的一种进行抵扣。

(4)将收费纳入房价许多房地产开发企业在销售开发产品时会代替相关单位或部门收取一些超价费用,如管道燃气安装费、有线电视安装费、物业管理费和一些政府资金。这些费用一般由房地产企业先收取,然后由房地产企业按规定转给委托单位。一些房地产企业也会因此出现盈余。有两种方法来处理收取的费用。第一种方法是将收取的费用包括在房价中,并向买家收取。第二是与房价分开收费。征收费用是否计入房价不会影响土地增值税的增值,但会影响房地产开发的总成本和适用的增值率,从而影响土地增值税的税额。企业可以利用这一规定进行税收筹划并选择第一种处理方法。

(5)在市场可接受的范围内增加扣除项目的数量,房地产企业可以采取适当措施,增加公共配套设施投资,改善居住环境,提升装修水平,从而增加扣除项目的数量,降低增值率。投入成本可以通过提高售价来补偿。增加公共配套设施的投入也可以提高产品的竞争力,扩大市场影响力。可以说,它可以一蹴而就。应该注意的是,增加扣除项目的金额并不意味着虚开建筑安装发票抬高了成本,虚开建筑安装发票是一种逃税行为。

(6)转移费用和增加开发成本的会计制度没有严格界定房地产企业的“管理费用”、“销售费用”和工程项目的“开发间接费用”。在实际业务中,开发项目的行政管理、技术支持和后勤支持不能完全脱离公司总部的业务。有些费用在期间费用和开发费用之间收取。就组织结构而言,企业可以倾向于开发项目,列出尽可能多的可以分配到开发项目的人员作为开发项目准备,并将公司总部结合开发项目使用的设备分配到开发项目。这样,本期费用中应收取的费用就包含在间接开发费用中,增加的总建设成本将会减少1.3倍(1+20%+10%),从而降低增值额和增值率。

(7)、成本核算对象规划房地产企业在开发多个房地产的同时,可以单独核算,也可以合并核算,两种纳税方式不同,这就为企业选择核算方法提供了依据空。总的来说,合并会计的税收收益较大,但也有更有利的单独会计的情况。具体来说,对于相同位置和结构类型的集团开发项目,如果开工时间和完工时间相近,且由同一个施工团队负责施工,则可以合并为一个成本核算对象。对于单个大型和长期开发项目,成本核算对象可以按照开发项目的某个区域或部分进行划分。

(八)、合作建房的使用按照税法规定,对于一方退出的土地,一方退出的资金,合作建房双方,在完成自有住房比例后,暂免征收土地增值税。房地产开发企业可以充分利用这一政策,选择合作建房进行项目开发。

(九)、代建房是指房地产开发企业代表客户进行房地产开发,开发完成后以客户收入代替建房的行为。房地产企业代理建房的,其收入为劳动收入,不属于土地增值税的范围。房地产开发企业可以通过代其建造房屋来减轻税收负担,但前提是能够确定最终用户,并在开发之初实施有针对性的开发。

(10)、在法定延迟土地增值税清算时间的前提下,房地产企业可适当与主管地税局沟通,尽可能延迟土地增值税清算时间,或替代税收相对较轻的项目清算;对于可以通过预征收进行清算的项目,我们应该积极争取通过预征收进行清算。

房地产企业要想做好税收筹划,就不能只考虑传统的规划方法,因为传统的方法主要集中在发展内部规划上,规划空,手段和效果都非常有限。为了做好规划,我们需要把简单的问题复杂化。总的想法是延伸价值链,建立更多的“附属公司”,并扩大利润上下河。房地产企业可以在外围创建几个“关联公司”。其中一些附属公司可能位于税收负担较低的地区。例如,建立的花园公司位于高科技园区,属于国家支持的高科技企业。企业所得税税率可实行15%的优惠税率。有的可能享受相应的税收优惠政策,如设立新的广告公司或咨询管理公司,利用其所得税免税政策向他们出口手续费、代理费、广告费、咨询费和劳务费;可能会出现亏损,如当年收购亏损严重的公司,企业所得税抵免。经过上述操作后,这些关联公司被用来与原核心企业进行关联交易,并以高价格和低价格进行转让定价,从而人为地创造了节税空。

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